2016.03.31 : おうちが出来るまでにやること ~第18話

おうちが出来るまでにやること ~第18話

住宅ローンの金利プランには大きく分けて「変動金利型」、「全期間固定金利型」、「固定期間選択型」の3種類があります。

「変動金利型」は、通常半年ごとに金利が見直されるプランです。
景気が上向いたり、債券相場が下がったりすると借入金利も上がります。
金利が変わるかも知れないリスクをとる分、一般的に利率は低くなります。

「全期間固定金利型」は、フラット35などをはじめとする、借入時に決めた金利が返済終了まで変わらないことを前提としたプランです。
金利が低いときに「全期間固定金利型」で借入を行い、後から金利が上昇した場合などでは、結果的に「全期間固定金利型」を選んでおいたことが有利に働きます。

「固定期間選択型」は、2年、5年、10年など特定の期間については金利を固定し、固定期間終了時に再度金利プランを検討する借り方です。
選択した固定期間が長いほど金利は高くなることが多いです。

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2016.03.30 : おうちが出来るまでにやること ~第17話

おうちが出来るまでにやること ~第17話

住宅ローンの見直しとして、手元に余裕資金があるかどうかで可能性が出てきます。
ボーナスを多めにもらったり、教育費などの出費が予想より少なくて余裕資金ができたりした場合は、総返済額を減らす効果は大きいので、余裕資金ができたのであれば繰り上げ返済を検討しましょう。
また、まとまった余裕資金がなくても、昇給等によって毎月1~2万円の余裕ができたというような場合、お金が貯まるまで待って繰り上げ返済を実行するのではなく、条件変更によって返済期間を短縮するのも有効です。
期間短縮型で100万円繰り上げ返済した場合には、何年目で行うか、またローンの残高にもよりますが、おおむね1~2年程度の短縮になります。
それが条件変更で、もしも毎月の返済額を1~2万円増やすことが可能なら、返済期間を5年以上も短縮できる場合があるのです。

家計にある程度の余裕ができたなら、総返済額を少しでも減らせるように住宅ローンの見直しを検討しましょう。
たとえ1~2年の短縮でも、総返済額を数十万円減らす効果が期待できるので、とにかく返済中の金融機関等に相談に行き、条件変更が可能か、また繰り上げ返済等も含めてより有利な返済方法がないかといったことも確認してみましょう。

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2016.03.29 : おうちが出来るまでにやること ~第16話

おうちが出来るまでにやること ~第16話

住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。いかに総返済額を少なくするか。
それは、返済途中の定期的な見直しによって可能になる場合があります。
住宅ローンのどこを見直せば、負担の軽減余地をチェックできるのか、その具体的な方法について知っておきましょう。

フラット35をはじめ、民間の金融機関等の住宅ローン商品は、毎月、その月に融資が実行される住宅ローン(一部の金融機関等では、その月に申し込まれる住宅ローン)に適用される金利を公表しています。
毎月確認するのは大変かもしれませんが、少なくとも半年に一回は確認するようにしましょう。

公表されたさまざまな金融機関等の住宅ローン金利と自分が返済している住宅ローンの適用金利とを比較してみてください。
同じ金利タイプ同士で比較するのがポイントです。
もし、全期間固定型と変動型金利という異なる金利タイプで比べてしまうと、通常は変動型金利の方が金利は低くなっているはずですが、将来の金利変動リスクがあることを考えると総返済額の観点からは必ずしも変動型金利の方が有利になるとは限らず、条件の違いによって、正しく比較ができません。

同じ金利タイプで比較した適用金利が、自分のローンよりも低い住宅ローン商品があるなら、「借り換え」を検討しましょう。
ただし、借り換え時の諸経費が数十万円程度かかる可能性がありますので、金利差が0.1%や0.2%程度だと効果はあまり期待できません。
その点は金融機関等に依頼すれば借り換えの試算をしてもらうことが可能なので、諸経費の負担を上回る効果が期待できるのであれば、借り換えを実行することで総返済額を減らすことができます。

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2016.03.28 : おうちが出来るまでにやること ~第15話

おうちが出来るまでにやること ~第15話

住宅ローンの返済方法としては、「毎月返済のみ」と「ボーナス併用返済」があります。
確かに、ボーナス返済には景気や会社の業績に左右されるというリスクがありますので、基本的には避けるということでも問題はないのですが、あえてボーナス返済を利用して賢く返済していく方法もあります。
おすすめのボーナス返済として「返済期間を短くするためのボーナス返済」があります。

まずボーナス返済をせずに毎月返済のみでゆとりを持って返せる金額を借りて、そこにあえてボーナス返済を加えて返済期間を短くする方法です。
そうすることで、ボーナスなどをためてからまとめて繰り上げ返済をするよりも、ボーナス受給の都度少しずつでも返済をしていくので、元金の減り方も早くなりトータルの利息の負担をより少なくできる、つまり、総返済額を少なく抑えることができるのです。

もちろん、ボーナスというのはいつゼロになってもおかしくないというリスクを考えると、慎重に検討すべきものではあります。
将来にわたって最低でもこのくらいの金額は受け取れると思われるようでしたら、ボーナス予想額の半額以内に返済額の設定をとどめておくなど、無理のない範囲内でボーナス返済を加えて返済期間を短くする方向で返済計画を練ってみてはどうでしょう。

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2016.03.27 : おうちが出来るまでにやること ~第14話

おうちが出来るまでにやること ~第14話

住宅ローンの返済方法としては、「毎月返済のみ」と「ボーナス併用返済」があります。
確かに、ボーナス返済には景気や会社の業績に左右されるというリスクがありますので、基本的には避けるということでも問題はないのですが、あえてボーナス返済を利用して賢く返済していく方法もあります。
とはいえ、おすすめしない方のボーナス返済として「借入金額を増やすためのボーナス返済」があります。

毎月10万円の返済なら大丈夫だと考えている人が、借入金利2%(全期間固定)、返済期間30年でローンを組む(元利均等返済)とすると、約2,700万円までなら借りられる計算になります。
その借入金額では少し足りないといった場合、ボーナス返済を加え、ボーナス1回当たり10万円(年2回=20万円)の上乗せで、約450万円の借入金額増加が期待でき、合計3,150万円まで借りられることになって、より高い物件も購入可能となるわけです。

家計がゆとりを持てるならば問題ないのですが、希望の物件を買うために背伸びをしていると、将来の家計に何らかの悪影響を及ぼす可能性が高まります。
従って、このような借入金額を増やすためのボーナス併用返済は避けるべきと考えます。

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